La inversión en alojamientos turísticos en Argentina presenta oportunidades sólidas gracias al crecimiento sostenido del sector. En 2024, los anfitriones argentinos generaron más de US$200 millones en ingresos, posicionando al país entre los mercados de mayor crecimiento en América Latina. Argentina recibió 5,9 millones de turistas internacionales en 2023, con proyecciones de superar los 7 millones en 2024.
Plataformas de alquiler de corto plazo
Airbnb es la opción más establecida para inversores en alojamientos turísticos. Los anfitriones argentinos pueden generar un promedio de US$539 mensuales por inmueble, aunque esto varía según la ubicación y tipo de propiedad. Actualmente, hay 22.594 unidades de alquiler temporario en Buenos Aires, mostrando una baja del 8,68% interanual, lo que sugiere una consolidación del mercado tras un pico a inicios de 2024. La ocupación promedio ronda el 53%, con aproximadamente 14 a 15 días al mes desocupados por unidad. La rentabilidad anual actual de Airbnb oscila alrededor del 6,58%.
Respecto a comisiones, Airbnb ofrece dos modelos: tarifa dividida donde el anfitrión paga entre 3-5% y el huésped 12-15%, o tarifa simplificada donde el anfitrión paga 14-16% sin cargos adicionales para el huésped.
Booking.com cobra una comisión fija del 15-20% dependiendo de la ubicación y tipo de alojamiento, alcanzando 23% si se accede al programa “propiedades preferentes”. El huésped no paga tarifas adicionales, lo que hace las propiedades más atractivas para algunos viajeros.
VRBO (anteriormente HomeAway) ofrece una estructura más favorable: cobra 5% de comisión y 3% de costos de transacción, resultando en un neto de 92,4% para el alojamiento. Desde noviembre de 2023, eliminó la tarifa de servicio al viajero.
Expedia se destaca con comisiones entre 10-30% y permite aparecer automáticamente en todas sus plataformas asociadas (Vrbo, Trivago, Hotels.com), dando acceso a 48 millones de usuarios.
Plataformas de inversión en real estate turístico (condo hoteles)
Invertur Realty ofrece una propuesta innovadora de inversión en “ladrillo turístico”. Este modelo permite ser propietario de unidades en hoteles operados por cadenas internacionales como Marriott y Wyndham, con rentabilidades proyectadas entre 7-12% anual. Las unidades se venden a valores de pozo con tickets de entrada desde US$125.000-145.000. Los proyectos actuales incluyen Four Points by Sheraton Iguazú (rentabilidad esperada 8-10%, con más del 50% de unidades vendidas) y Ramada by Wyndham Asunción.
Este modelo elimina la necesidad de gestionar operaciones diarias, ya que la cadena hotelera se encarga de todo. Representa una alternativa a la inversión inmobiliaria tradicional, con capitalización del inmueble y retornos superiores al alquiler residencial convencional.
Plataformas de crowdfunding inmobiliario
Crowdium permite invertir en proyectos inmobiliarios con inversiones mínimas de $10.000. Aunque se enfoca principalmente en propiedades residenciales, representa una opción accesible para pequeños inversores.
Sumar Inversión facilita inversiones en empresas fiduciarias que desarrollan proyectos inmobiliarios turísticos, con inversión mínima de $30.000.
Bricksave proporciona inversión fraccionada en propiedades con requisito mínimo de solo $1.000.
Plataformas de gestión (channel managers)
Lodgify es el software líder para gestionar múltiples alojamientos turísticos. Permite sincronizar calendarios y reservas con Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia y Google, automatizando la gestión centralizada. Los planes comienzan desde €13 mensuales con prueba gratuita de 7 días.
Destinos con mayor potencial de inversión
Buenos Aires sigue siendo atractivo pero con mercado saturado. La rentabilidad anual actual es del 6,58%, con una ocupación promedio del 53%.
Bariloche y la Patagonia presentan mayor potencial de rentabilidad. Esta región cuenta con multiplicidad de temporadas (caza, pesca, deportes de invierno, primavera y verano), mejorando significativamente la rentabilidad. Actualmente hay 14 grandes inversiones en Bariloche con un promedio de US$15 millones cada una, y se proyecta 1,5 millones de turistas al finalizar 2025.
Cataratas del Iguazú es un destino de primer orden en Sudamérica con tres ciudades (Foz Iguazú, Ciudad del Este, Puerto Iguazú), sin saturación de alojamientos de marcas premium.
Aspectos fiscales y regulatorios
Desde octubre de 2023, los propietarios de hasta 2 inmuebles en alquiler están exentos del pago del Monotributo. Para acceder a este beneficio, deben registrarse ante la AFIP seleccionando la opción “Modificación locador hasta 2 inmuebles – Beneficio Ley 27737” e informar el período en ARCA.
El propietario puede deducir 10% del monto anual del alquiler en Impuesto a las Ganancias sin tope. La vivienda en alquiler queda exenta del Impuesto a los Bienes Personales. Las operaciones bancarias vinculadas a alquileres están exentas del Impuesto a Débitos y Créditos.
Rentabilidad y contexto actual
La industria hotelera argentina muestra recuperación parcial en 2025, con ocupación promedio nacional del 44%. Los hoteles económicos y de gama media lideran los incrementos, mientras que el segmento lujo muestra avances mínimos. Si bien los ingresos por habitación (TRevPAR) mejoraron, la rentabilidad neta está en retroceso por presión de costos operativos.
La demanda de viajes se proyecta crecer 5,8% promedio anual los próximos 10 años, mientras que la oferta apenas el 2%, creando una ventana de oportunidad significativa para el real estate turístico.
La elección de plataforma dependerá de si se busca generar ingresos regularmente mediante alquileres de corto plazo (Airbnb, Booking, VRBO), obtener rentabilidad sin ocuparse de operaciones (Invertur Realty con condo hoteles), o acceder con inversiones reducidas mediante crowdfunding inmobiliario.