Declarar correctamente los ingresos por alquileres temporarios en Argentina es un proceso esencial para evitar retenciones innecesarias, sanciones y asegurar el cumplimiento fiscal. El régimen tributario varía según el tipo de contribuyente, por lo que la inscripción temprana en AFIP es la mejor estrategia para maximizar ingresos y operación regularizada.
Primer paso: inscripción en AFIP
Todo anfitrión que alquile propiedades de corto plazo debe registrarse ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Sin registro formal, el banco retiene hasta el 28% del monto transferido por las plataformas, una pérdida significativa que se evita fácilmente con la inscripción.
La inscripción se realiza completando el formulario de alta correspondiente a la actividad. Se puede tramitar en línea ingresando a la página de AFIP con tu CUIT y clave fiscal. El proceso es gratuito y puede realizarse desde cualquier dispositivo.
Régimen tributario según categoría de contribuyente
Monotributistas: Este es el régimen más conveniente para la mayoría de anfitriones con hasta 2 inmuebles en alquiler. Los monotributistas no tienen retenciones y pagan una cuota mensual fija que integra impuestos y aportes. A partir de agosto de 2025, la cuota es de $37.085,74 mensuales en la categoría A, aunque existen reducciones si trabajas en relación de dependencia ($4.182,60), eres jubilado ($17.845,77) o calificás para Monotributo Social ($9.619,96).
Requisitos para estar en Monotributo: la facturación anual debe estar dentro del tope de la categoría (aproximadamente $8.992.597,87 para la categoría A en 2025) y mantener hasta 2 inmuebles en alquiler. Es importante aclarar que todos los inmuebles en alquiler se consideran como una única unidad de explotación desde el Decreto 661/2024.
Responsables Inscriptos: Contribuyentes fuera del Monotributo sufren retenciones del 6% si los ingresos mensuales superan $5.000. Adicionalmente, deben inscribirse en el régimen de IVA y pagar aportes.
No inscriptos: La retención alcanza el 28%, impactando significativamente la rentabilidad del negocio. Esta penalización es automática a través del banco procesador.
Registro de locaciones temporarias (RELI)
Desde marzo de 2015, existe un Régimen Especial de Información para Alquileres Temporarios que requiere reportes mensuales. Se accede ingresando con clave fiscal en la sección “Registro de Operaciones Inmobiliarias – Locaciones Temporarias” en la web de AFIP.
Procedimiento mensual: Una vez inscripto, debe informarse mensualmente sobre las operaciones realizadas. Si no hubo movimiento, se selecciona la opción “Sin movimiento”. El vencimiento para informar es el décimo día hábil del mes siguiente al período que se reporta.
Luego de seis presentaciones consecutivas sin movimiento, se suspende la obligación de reportar hasta que se realice una nueva operación.
Sanciones por incumplimiento: No cumplir con este registro conlleva multas de $5.000 para personas humanas, categoría en alto riesgo de fiscalización (SIPER), inactivación de CUIT y suspensión de registros especiales.
Registro de contratos en RELI – Contribuyente
Además del registro de operaciones, todos los contratos de alquiler temporal deben registrarse en el sistema RELI. Este es un requisito separado pero igualmente obligatorio.
Pasos para registrar el contrato:
- Ingresar a www.afip.gob.ar con CUIT y clave fiscal
- Buscar el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente”
- Seleccionar “Declaración de Contratos”
- Indicar el tipo de alquiler (temporario urbano/rural, etc.)
- Completar datos del locador, locatario e inmueble
- Adjuntar copia del contrato en formato PDF
- Enviar la declaración
El contrato debe registrarse dentro de los 15 días hábiles de celebrado. No registrarlo acarrea multas de $5.000 para personas humanas, y hasta $45.000 si la AFIP requiere el registro y no se cumple.
Facturación y comprobantes
Los anfitriones inscriptos en Monotributo deben emitir comprobantes tipo “C” por cada alquiler. Estos comprobantes deben contener:
- Datos del anfitrión
- Datos del huésped (nombre, documento de identidad)
- Descripción del servicio
- Período del alquiler
- Monto total (incluida la comisión de la plataforma, no descontarla)
Para Airbnb específicamente, la plataforma genera facturas con IVA disponibles durante los últimos 6 meses en la sección de reservaciones completadas. Se accede a través de “Exportar” > “Descargar facturas con IVA” seleccionando el mes deseado.
Impuesto a las Ganancias
Todos los ingresos por alquileres temporarios están gravados con Impuesto a las Ganancias. La alícuota dependerá de tu categoría tributaria, pero existen deducciones importantes.
Deducción del 10%: Desde 2023, los locadores pueden deducir el 10% del monto anual de alquileres sin tope máximo, en forma adicional a otras deducciones existentes. Para aplicarla, se debe registrar el contrato en el sistema “SiRADIG – Trabajador” de AFIP y presentar una copia del contrato en PDF.
Deducciones adicionales: Se pueden deducir gastos directamente relacionados con el alquiler, como impuestos inmobiliarios, servicios (agua, luz, gas), seguros, mantenimiento, servicios de limpieza y comisiones de plataformas. Solo se deducen los gastos del período en que la propiedad estuvo alquilada, no del año completo.
Impuesto sobre Ingresos Brutos
En la Ciudad de Buenos Aires (CABA), los alquileres con fines turísticos están gravados con 6% de Ingresos Brutos, ya que se consideran servicios inmobiliarios.
Sin embargo, existe una exención para propietarios de hasta 3 viviendas con ingresos que no superen $1.000.000 mensuales por inmueble en 2025. Esta exención es de pleno derecho sin necesidad de reconocimiento de la autoridad.
Si superas estos límites o tienes inmuebles comerciales, deberás inscribirse en Ingresos Brutos y pagar la alícuota correspondiente. En otras provincias, el tratamiento varía significativamente, por lo que es recomendable consultar con la jurisdicción local correspondiente.
Bienes Personales
Las propiedades alquiladas deben declararse en la presentación de Impuesto sobre Bienes Personales siempre que superes el mínimo no imponible. No hay tratamiento especial por ser de alquiler temporal; se declaran por su valor fiscal como cualquier otro bien inmueble.
Registro municipal en Buenos Aires
A partir del 3 de febrero de 2025, en la Ciudad de Buenos Aires existe la obligación de registrar todas las propiedades destinadas a alquileres temporarios turísticos según la Ley 6255 y la Resolución N° 08/2025.
Requisitos para el registro municipal:
- Usuario y clave miBA nivel 2 o 3
- Formulario de inscripción
- Declaración jurada sobre seguro de responsabilidad civil
- Documentación que acredite titularidad
- Reglamento de copropiedad (si corresponde)
- Consentimiento de cotitular (si aplica)
El plazo inicial era de 180 días desde el 3 de febrero (hasta septiembre 2025). No registrar acarrea multas de hasta $1.000.000 ARS y eliminación de anuncios en plataformas digitales.
Retenciones y percepciones
Sin inscripción en AFIP: Si utilizas Airbnb sin estar registrado, el banco aplica una retención del 28% sobre el dinero que te transfiere la plataforma. Esta retención es automática y se realiza antes de acreditarse en tu cuenta.
Con inscripción en Monotributo: No aplica retención alguna hasta el límite anual de facturación de tu categoría.
Con inscripción como Responsable: Retención del 6% si superas $5.000 mensuales.
Cronograma de obligaciones principales
Al iniciar la actividad: Inscripción en AFIP, registro del contrato en RELI (dentro de 15 días), registro municipal en CABA (dentro de 180 días desde febrero 2025).
Mensualmente: Informe de operaciones temporarias en AFIP (hasta el décimo día hábil del mes siguiente).
Anualmente: Declaración de Bienes Personales, presentación de declaración jurada de ganancias, actualización de categoría en Monotributo (si aplica).
Recomendación estratégica
Para la mayoría de anfitriones argentinos, inscribirse en Monotributo es la opción más conveniente. Evita retenciones, simplifica la administración tributaria mediante cuota única mensual, y permite facturar regularmente. El trámite es rápido, gratuito y puede realizarse completamente en línea en cuestión de minutos.
La inscripción temprana y el cumplimiento de reportes mensuales protege de sanciones graves como inactivación de CUIT, multas elevadas y categorización en alto riesgo de fiscalización que dificultaría futuras operaciones fiscales.